luat-kinh-doanh-bat-dong-san

Luật Kinh doanh BĐS ra đời là nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch BĐS. Hiện nay pháp luật Nhà nước đã ban hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 để bổ sung những quy định phù hợp hơn với thị trường hiện tại.

Trong đó giao dịch Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là giao dịch đặc biệt quan trọng, là phổ biến trong các giao dịch KDBĐS, bởi nó có lợi thế về vốn cho chủ đầu tư và khách hàng. Nhà nước có nhiều quy định tạo điều kiện cho nhà đầu tư và khách hàng được mua bán, thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai dễ dàng, thuận lợi và an toàn.

Sau đây là những điểm mới trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định về Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai mà các nhà đầu tư nên biết.

 

1. Về chủ thể kinh doanh

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể hơn so với trước về quyền Kinh doanh BĐS bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hình thành trong tương lai.

Đặc biệt, giao dịch cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có nhiều mở rộng để khuyến khích loại giao dịch này phát triển. Luật  cũng  đã mở rộng cho hộ gia đình, cá nhân được KD BĐS hình thành trong tương lai nhưng phải nộp thuế thu nhập theo quy định, nhằm đa dạng hàng hóa bất động sản, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng về kinh tế, xã hội cho người dân, phát huy tối đa các nguồn lực xã hội, đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở.

 

2. Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh

Nhà đất ở là bất động sản chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường. Nhà đất ở có nhiều loại, nhưng nhìn chung được chia thành hai loại chủ yếu là nhà đất ở thương mại và nhà ở xã hội.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định Nhà đất ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Hiện trên thị trường nhà ở thương mại có các loại hình BĐS như sau: Chung cư, Biệt thự, Nhà liền kề, Shophouse liền kề, Shophouse sàn thương mại, BĐS nghỉ dưỡng, Condotel, Officetel. Ngoài ra có một loại hình BĐS đặc biệt nữa đó là  BĐS vĩnh hằng hay đất hương hỏa.

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng có thu nhập thấp ở đô thị được mua, thuê mua (chủ yếu nhằm thực hiện chính sách xã hội). Loại nhà ở này, chủ đầu tư chỉ được bán theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 

3. Điều kiện để BĐS trong tương lai được Đưa Vào Kinh Doanh

Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2014 kế thừa Luật cũ quy định các điều kiện: không có tranh chấp về  bất động sản, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đồng thời bổ sung, sửa đổi một số điều kiện là: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Về Huy Động Vốn

Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định chặt chẽ về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án. Theo đó, đối với nhà ở thương mại, chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo “hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Điều 68 Luật Nhà ở cũng đã quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý.

Do đó, khi ký hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư và khách hàng vừa phải tuân thủ pháp luật dân sự, vừa phải tuân thủ pháp luật về nhà ở. Hợp đồng phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên bố là giao dịch vô hiệu.

 

4. Bảo Lãnh trong Giao dịch BĐS hình thành trong tương lai

luat-kinh-doanh-BDS-tuong-lai-001

Khác với trước đây, Luật Kinh doanh BĐS 2014 tại Điều 56 đã bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầu tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng.

Pháp luật kinh doanh BĐS không quy định cụ thể việc thanh toán trong giao dịch thuê mua nhà, công trình xây dựng, mà chỉ quy định là bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền. Sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì trở thành chủ sở hữu.

 

5. Chuyển nhượng Hợp Đồng đối với BĐS trong tương lai

Luật Kinh doanh BĐS 2014 bổ sung thêm hình thức ký kết hợp đồng thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác.

 

Theo Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử

Hãy đăng ký Nhu cầu căn hộ, Nhận bảng giá, Nhận thiết kế và các yêu cầu khác... theo link bên dưới:

LUÔN LUÔN PHỤC VỤ NHIỆT TÌNH, CHU ĐÁO

COI KHÁCH HÀNG NHƯ NGƯỜI THÂN CỦA MÌNH

CALL ME NOW (zalo/ viber): 094 368 5522- 094 584 7941

Leave a Comment

Your email address will not be published.